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Les politiques publiques 

L'observatoire de l'immobilier d'entreprises

Observatoire de l'immobilier d'entreprises - édition 2014

Observatoire de l'immobilier d'entreprises dans l'Agglo Côte Basque -Adour

L’Agglomération Côte Basque - Adour contribue à l’accueil et au développement des entreprises de son territoire en leur offrant un environnement d’infrastructures et de services de qualité.

Il s’agit notamment de créer de nouvelles zones d’activités ou de proposer des espaces d’accueil pour des entreprises en développement.
Dans cette perspective, il apparaissait nécessaire de disposer d’une connaissance approfondie du marché de l’immobilier d’entreprises afin d’en comprendre les enjeux et ressorts, et ainsi pouvoir intervenir au plus juste à travers les actions de la collectivité.

1. Un Observatoire pour avoir une vision quantitative et qualitative du marché 


Initiée en 2011 par l’Agglomération Côte Basque – Adour et enrichie par l’édition d’un document de communication depuis 2013, l’étude du marché de l’immobilier d’entreprises vise trois objectifs principaux :

  • Pallier une absence de données fiables sur le volume des transactions effectuées, les prix pratiqués, le stock et la vacance, etc. ;
  • Disposer d’un constat partagé sur le marché et son positionnement ;
  • Permettre aux différents acteurs de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme de calibrer au mieux leurs futurs projets. 

2. Une démarche partenariale

L’analyse de l’immobilier d’entreprises s’appuie sur une méthodologie partenariale : une coopération a ainsi été engagée entre l’Agglomération, l’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées (AUDAP) et les principales agences immobilières intervenant sur le marché professionnel du territoire (Agence IPC, Cabinet Valentin, Agence Garreta Immobilier, Arthur Loyd, Carmen Immobilier et Tourny Meyer). La Chambre de Commerce et d’Industrie Bayonne – Pays Basque est également associée à la démarche. 
Depuis 2013, la Communauté de communes Nive-Adour participe au dispositif à la faveur de l’élargissement du périmètre d’observation aux communes de Mouguerre, Lahonce et Saint-Pierre d’Irube. 

3. Les données analysées

L’analyse du marché de l’immobilier professionnel porte à ce jour sur deux segments : les bureaux, et les entrepôts / locaux d’activités, au travers des transactions enregistrées sur un an et du stock au 31 décembre de l’année considérée. Pour chacun de ces segments sont étudiés les transactions (volumes, localisation, état des biens, etc.), le stock, ainsi que des éléments de caractérisation du marché (valeurs du marché notamment).


4. Les principales conclusions de l’analyse des données de l’année 2014

Une année marquée par l’attentisme des preneurs pour le marché des bureaux

  • Un volume de transactions inférieur à 4000 m2, au plus bas depuis 2012,
  • Un stock de plus de 28 000 m2 qui se maintien,
  • Une tendance à la baisse des prix, mais un positionnement toujours élevé.

Le retour à une année classique pour le marché des entrepôts/locaux d'activités

  • Un volume de transactions d'environ 10 000 m2, à niveau moyen après une année 2013 atypique,
  • Un stock d'environ 47 000 m2, en légère hausse,
  • Des prix qui tendent à diminuer, mais des valeurs primes qui demeurent élevées par rapport à d'autres territoires comparables.

Un Observatoire qui se consolide et qui évolue: au delà d'un élargissement territorial envisagé à la Communauté de Communes Errobi, l'Observatoire de l'Immobilier d'Entreprises intègrera une nouveauté importante pour son édition 2015: l'analyse du segment des "locaux commerciaux".

Télécharger ici l'Observatoire de l'Immobilier d'entreprises - édition 2014


Observatoire Observatoire de l'immobilier d'entreprises (édition 2016 sur données 2015)

Pour mieux comprendre le marché de l’immobilier d’entreprises, un Observatoire réalisé de manière partenariale est édité pour la quatrième année consécutive à l’attention des professionnels du secteur.  Cette édition 2016 s’appuie sur les données de 2015.  

Place à la 4e édition de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprises 2016 (données 2015), un document destiné aux professionnels de l’immobilier d’entreprises. Initiée en 2011 par l’Agglo Côte Basque - Adour et donnant lieu à l’édition d’une plaquette depuis 2013, l’étude du marché de l’immobilier d’entreprises vise à :

  •  pallier une absence de données sur le volume des transactions, le stock et les prix pratiqués, etc. ;
  • disposer d’un constat partagé sur le marché et permettre ainsi aux acteurs de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme de calibrer au mieux de futurs projets.

Pour réaliser ce document, l’Agglo a travaillé de concert avec l’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées, la CCI Bayonne - Pays Basque et les principales agences immobilières intervenant sur le marché professionnel du territoire : Agence IPC, Cabinet IE+, Agence Garreta Immobilier, Arthur Loyd, Carmen Immobilier, Tourny Meyer, Abault Immobilier.    

Le territoire d’observation a été élargi aux Communautés de communes Nive-Adour et à Errobi (communes de Mouguerre, Lahonce, St-Pierre d’Irube et Urt pour Nive-Adour, et Bassussary et Cambo-les-Bains pour Errobi). Une manière de coller progressivement aux logiques de bassins de vie et d’emploi. 

Deux secteurs analysés

L’analyse a porté sur l’étude des bureaux et des locaux d’activités avec l’observation des transactions (locations, ventes) enregistrées sur un an, le stock enregistré au 31 décembre de l’année considérée et les principaux éléments de caractérisation du marché (surfaces, état, prix).

Ce qu’il faut retenir sur ces données de 2015 :    

  •  Pour les bureaux :

•  des transactions de bureaux en forte hausse, de 3 775 m² échangés en 2014, à 7 415 m² en 2015 ;

•  une transaction moyenne qui s’établit à 154 m² ;

•  un délai d’écoulement théorique du stock de bureaux en forte diminution grâce à l’augmentation des transactions : 3 ans et 9 mois en 2015 alors que ce délai théorique était de près de 8 ans en 2014 ;

•  un marché tertiaire très largement positionné sur le territoire de l’Agglomération Côte Basque - Adour avec 92 % des transactions. Plus de 60 % de ces transactions ont porté sur des biens neufs (11 %), restructurés (6 %), ou récents (47 %) ;

•  plus de la moitié des biens échangés faisaient moins de 100 m² ;

•  tendance à la baisse des niveaux de prix depuis 2012 malgré une légère reprise en 2015.

 

  •     Pour les entrepôts / locaux d’activités :

•  un volume de transactions en hausse de 42 %, de 10 845 m² commercialisés en 2014, à 15 455 m² échangés en 2015 ;

•  une transaction moyenne qui s’établit à 407 m² ;

• trois pôles moteurs pour les transactions : Saint-Frédéric - Bayonne Nord, le Forum et Maignon à Anglet ;

•  un volume de stock en baisse de 30 %, de 47 065 m² au 1er janvier 2015 à 32 890 m² au 1 er janvier 2016 ;

•  un délai théorique d’écoulement du stock de 2 ans et 2 mois ;

•  une légère reprise du niveau des prix, mais une tendance orientée à la baisse depuis 2012. 


  •    En conclusion :

•  une année 2015 globalement favorable pour l’immobilier d’entreprises ;

• une forte hausse du niveau des transactions pour les bureaux, mais aussi pour les locaux d’activités ;

•  une géographie des transactions qui conforte les pôles majeurs et traditionnels de l’Agglomération ;

•  une tendance globale à la baisse des prix, malgré une légère reprise en 2015.

Pour télécharger l’édition 2016 de l’Observatoire de l’Immobilier d’entreprises, cliquer ici.